Mit der Immobilien-Tokenisierung emittiert Ihre Objektgesellschaft tokenisierte Aktien oder Schuldtitel, prüft jeden Anleger und schüttet die Mieterträge über eine Plattform aus, die wir eigens für sie entwickeln. Die rechtliche Struktur der Immobilie steht fest, bevor der erste Smart Contract geschrieben wird.
Der Immobilienmarkt gilt als größter Wertspeicher der Welt und ist zugleich einer der illiquidesten Märkte. Dubai registriert bereits tokenisierte Immobilien und erlaubt seit Februar 2026 deren Weiterverkauf in einem kontrollierten Pilotprojekt. Über das Ergebnis entscheidet, wie jede Emission strukturiert wird.
Eine Immobilienemission wird über Jahre verwaltet, von der Zeichnung bis zur letzten Ausschüttung. Die White-Label-Plattform deckt diese Bausteine unter Ihrer Marke ab; Abstimmungen der Inhaber und die Anbindung an die Immobilienverwaltung werden individuell entwickelt.
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Bewertung, Unterlagen, Auslastung und Mieterträge der Immobilie im Projektsteckbrief, verknüpft mit der Gesellschaft, die die Token emittiert.
Registrierung, KYC und KYB, AML-Kontrollen, verwahrte Wallet und elektronische Signatur. Die Platzierungsstelle prüft bei Bedarf die Angemessenheit.
Nur zwischen berechtigten Anlegern übertragbar, mit Mindestanlage, Obergrenzen je Inhaber, Sperrfristen und Notfallpause.
Planmäßige Verteilung von Dividenden oder Zinsen an jeden Inhaber, mit Abgleich und Beleg für jede Zahlung.
Position, Dokumente und Bewegungen jedes Anlegers in einem eigenen Portal, ohne Fachjargon und mit Zahlung per SEPA oder Stablecoin.
Emittentenkonsole zur Verwaltung von Projekten und Anlegern, zum Anhalten von Übertragungen, zum Zahlungsabgleich und zum Export des Audit-Protokolls.
Wir binden Anbieter für Verwahrung und Schlüsselverwaltung wie Fireblocks, BitGo, Coinbase Prime, Anchorage Digital, Copper oder Ledger Enterprise per API an. Je nach Anbieter und gewähltem Modell werden die Schlüssel per MPC oder Multi-Signatur verwaltet, sodass keiner von einem einzelnen Gerät abhängt. Ist der Token ein Wertpapier, erbringt ein zugelassenes Institut die Verwahrung für Dritte.
Fast nie das Eigentum an der Immobilie selbst. Der Token verbrieft meist einen Anspruch gegenüber der Objektgesellschaft, die die Immobilie hält, und dieser Anspruch bestimmt die Regulierung, den ansprechbaren Anlegerkreis und die Verteilung der Erträge.
| Kriterium | Eigenkapital des Vehikels | Darlehen an die Objektgesellschaft | Recht auf Mieterträge |
|---|---|---|---|
| Was der Anleger erhält | Ein Anteil am Kapital der Eigentümergesellschaft | Vereinbarte Zinsen und Rückzahlung des Kapitals | Ein Anteil an den Nettomieterträgen über einen Zeitraum |
| Üblicher Rahmen in der EU | Wertpapierrecht | Schwarmfinanzierung oder privater Vertrag | Einzelfallprüfung je nach Vertrag |
| Zeithorizont | Bis zum Verkauf der Immobilie oder zum vereinbarten Ausstieg | Feste Laufzeit | Die Laufzeit des Abtretungsvertrags |
| Wann wir es empfehlen | Mietportfolios mit langem Horizont | Neubau oder Sanierung mit festem Zeitplan | Bereits vermietete Objekte mit stabilen Zahlungsströmen |
Das entscheiden wir gemeinsam mit Ihrem Rechtsberater vor dem technischen Design. Wo das Grundbuch es zulässt, etwa in Dubai, kann der Token auch das Eigentum abbilden, in anderen Fällen ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht. Der Code des Tokens führt lediglich das Recht aus, das die Dokumentation festlegt.
Ein vermietetes Gebäude, ein Hotel, ein Bauprojekt oder ein Wohnungsportfolio durchlaufen dieselben vier Phasen. Zuerst wird festgelegt, was der Anleger erhält und wie das rechtlich einzuordnen ist, danach geht die Plattform live, und am Ende kommt die Emission an den Markt, wobei Bewertung und Gutachten der Kanzlei dem Code vorausgehen.
Wir prüfen Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Auslastung, Mieterträge und Businessplan sowie den Anlegerkreis, an den sich die Emission richtet. Auf dieser Grundlage legen wir fest, was der Token abbildet: Aktien oder Fremdkapital der Objektgesellschaft, ein Recht auf Mieterträge oder, wo das Grundbuch es zulässt, das Eigentum. Das Ergebnis ist das Emissionsmodell.
Die Kanzlei qualifiziert den Token, prüft die Eigentümergesellschaft und ob sie ein alternativer Investmentfonds sein könnte, und wählt den Angebotsweg: mit Prospekt, über eine Ausnahme oder per Schwarmfinanzierung. Jedes Ergebnis, von der Mindestanlage bis zum Kreis der Zeichnungsberechtigten, wird zu einer Regel des Tokens.
Die Emission läuft auf unserer White-Label-Plattform unter Marke und Domain des Emittenten. Sie bringt bereits das Onboarding mit KYC und verwahrter Wallet, die Signatur, die Zahlung per SEPA oder Stablecoin, die ERC-3643-Token und die Ausschüttungskonsole mit. Abstimmungen sowie die Anbindung an die Immobilienverwaltung oder an einen zugelassenen Handelsplatz werden individuell entwickelt.
Gemeinsam mit dem Emittenten und, falls vorhanden, der Platzierungsstelle wählen wir die Kanäle, über die die Emission den Anleger erreicht, und messen, welche Besuche in eine bezahlte Zeichnung münden. Nach dem Closing schüttet der Emittent Erträge aus, versendet Berichte und verwaltet Übertragungen über seine Konsole.
Jede identifizierbare Immobilie mit einem Vehikel, das das Recht emittieren kann, und einer Transaktion, die der Anleger versteht. Die Nutzung des Gebäudes zählt weniger als seine Dokumentation.
Wohnungen, Mehrfamilienhäuser, Bauprojekte und Mietportfolios.
Büros, Ladenlokale, Einkaufszentren und flexible Flächen mit Mieterträgen.
Hallen, Lager und Distributionszentren mit langfristigen Mietverträgen.
Hotels, Ferienapartments und Sanierungsprojekte.
Grundstücke und Neubau, mit einem an Baufortschritte gekoppelten Recht.
Vehikel mit mehreren Immobilien und Darlehen mit dokumentierter Besicherung.
“Metlabs hat uns durch den gesamten Tokenisierungsprozess begleitet, von der Strategie und der Strukturierung des Vermögenswerts bis zur Technologie und zum Design unserer Plattform. Sie verbinden Geschäft, Regulierung und Technik und sind sehr nahbar. Wir werden weiter mit ihnen arbeiten.”
“Die Zusammenarbeit mit Metlabs im Web3-Bereich ist uns eine echte Freude. Bei Hacken arbeiten wir regelmäßig mit Entwicklungsagenturen zusammen, und das Team von Metlabs hebt sich immer wieder durch klare Kommunikation, schnelle Reaktionszeiten und ausgeprägte Professionalität ab. Die Kundenbeziehung managen sie mühelos, und das administrative Onboarding läuft absolut reibungslos. Ein äußerst zuverlässiger, proaktiver Technologiepartner, mit dem wir sehr gerne zusammenarbeiten.”
“Eines der Pionierunternehmen für Web3-Lösungen, digitale Vermögenswerte und Tokenisierung, anerkannt für seine Innovationskraft und seinen soliden Ruf in Spanien und Lateinamerika.”
“Wir haben mit ihnen die Tokenisierung von Immobilienprojekten strukturiert. Besonders hervorheben möchte ich die Fähigkeit des Teams, unsere unternehmerischen Anforderungen zu verstehen und umzusetzen.”
“Sie haben uns zur Machbarkeit der Tokenisierung von Immobilien in Uruguay beraten, freundlich und direkt. Ein professionelles Team, schnell und immer erreichbar.”
“Hervorragende Profis in der Strukturierung tokenisierter Projekte, mit technischer Kompetenz und Liebe zum Detail, die in jeder Phase der Arbeit volles Vertrauen schaffen.”
“Als Blockchain-Anwältin schätze ich ihre Erfahrung und Professionalität in der Beratung und Umsetzung von Tokenisierungsprojekten. Technologiepartner, denen man voll vertrauen kann.”
“Hervorragende Profis, sehr aufmerksam gegenüber ihren Kunden und stets auf jedes Detail bedacht. Die Zusammenarbeit mit ihrem Team war von Anfang bis Ende eine echte Freude.”
“Ein sehr professionelles und zugleich zugängliches Unternehmen, das auf Ihre Fragen und Bedürfnisse eingeht. Sehr empfehlenswert für Gründer mit einem Tokenisierungsprojekt.”
“In jeder Hinsicht herausragend. Aus rechtlicher Sicht schätze ich ihre Sorgfalt und Transparenz: Mit Metlabs zu arbeiten steht für Professionalität, Innovation und Sicherheit.”
“Exzellenter Service in den Bereichen Blockchain-Entwicklung, Tokenisierung von Vermögenswerten und Beratung. Ein sehr professionelles Team, das ich uneingeschränkt und ohne Vorbehalt empfehle.”
“Ich habe mit ihnen an mehreren Projekten gearbeitet und sie sind sehr professionell. Eine Garantie dafür, dass alles rundläuft. Ohne jeden Zweifel zu 100 % empfehlenswert.”
“Metlabs hat uns durch den gesamten Tokenisierungsprozess begleitet, von der Strategie und der Strukturierung des Vermögenswerts bis zur Technologie und zum Design unserer Plattform. Sie verbinden Geschäft, Regulierung und Technik und sind sehr nahbar. Wir werden weiter mit ihnen arbeiten.”
“Wir haben mit ihnen die Tokenisierung von Immobilienprojekten strukturiert. Besonders hervorheben möchte ich die Fähigkeit des Teams, unsere unternehmerischen Anforderungen zu verstehen und umzusetzen.”
“Als Blockchain-Anwältin schätze ich ihre Erfahrung und Professionalität in der Beratung und Umsetzung von Tokenisierungsprojekten. Technologiepartner, denen man voll vertrauen kann.”
“In jeder Hinsicht herausragend. Aus rechtlicher Sicht schätze ich ihre Sorgfalt und Transparenz: Mit Metlabs zu arbeiten steht für Professionalität, Innovation und Sicherheit.”
“Die Zusammenarbeit mit Metlabs im Web3-Bereich ist uns eine echte Freude. Bei Hacken arbeiten wir regelmäßig mit Entwicklungsagenturen zusammen, und das Team von Metlabs hebt sich immer wieder durch klare Kommunikation, schnelle Reaktionszeiten und ausgeprägte Professionalität ab. Die Kundenbeziehung managen sie mühelos, und das administrative Onboarding läuft absolut reibungslos. Ein äußerst zuverlässiger, proaktiver Technologiepartner, mit dem wir sehr gerne zusammenarbeiten.”
“Sie haben uns zur Machbarkeit der Tokenisierung von Immobilien in Uruguay beraten, freundlich und direkt. Ein professionelles Team, schnell und immer erreichbar.”
“Hervorragende Profis, sehr aufmerksam gegenüber ihren Kunden und stets auf jedes Detail bedacht. Die Zusammenarbeit mit ihrem Team war von Anfang bis Ende eine echte Freude.”
“Exzellenter Service in den Bereichen Blockchain-Entwicklung, Tokenisierung von Vermögenswerten und Beratung. Ein sehr professionelles Team, das ich uneingeschränkt und ohne Vorbehalt empfehle.”
“Eines der Pionierunternehmen für Web3-Lösungen, digitale Vermögenswerte und Tokenisierung, anerkannt für seine Innovationskraft und seinen soliden Ruf in Spanien und Lateinamerika.”
“Hervorragende Profis in der Strukturierung tokenisierter Projekte, mit technischer Kompetenz und Liebe zum Detail, die in jeder Phase der Arbeit volles Vertrauen schaffen.”
“Ein sehr professionelles und zugleich zugängliches Unternehmen, das auf Ihre Fragen und Bedürfnisse eingeht. Sehr empfehlenswert für Gründer mit einem Tokenisierungsprojekt.”
“Ich habe mit ihnen an mehreren Projekten gearbeitet und sie sind sehr professionell. Eine Garantie dafür, dass alles rundläuft. Ohne jeden Zweifel zu 100 % empfehlenswert.”
Maßgeblich ist das Recht, das der Token abbildet. Als Anlage angebotene Aktien oder Anleihen des Vehikels werden als übertragbare Wertpapiere beurteilt, ein Darlehen als Schwarmfinanzierung oder privater Vertrag, auch wenn sie in einem Smart Contract verwaltet werden.
Bewertung, Grundbuchbelastungen und Vehikel werden mit Ihrer Kanzlei vor der ersten Codezeile geprüft, zusammen mit dem Zielanleger sowie dem Emissions- und Übertragungsweg.
In der Europäischen Union fällt eine Emission mit Wertpapiercharakter unter das Wertpapierrecht und nicht unter MiCA. In Spanien erlaubt das Gesetz 6/2023 (Ley 6/2023), solche Wertpapiere in DLT abzubilden, mit einer in der Emission benannten registerführenden Stelle. Sammelt das Vehikel Kapital mehrerer Anleger ein, um es nach einer festgelegten Anlagestrategie zu investieren, ohne ein eigenes operatives Geschäft zu betreiben, kann es ein alternativer Investmentfonds sein.
Die Tokenisierung ersetzt weder den Notar noch das Grundbuch noch die Besteuerung der Immobilie. Sie koordiniert die digitalen Rechte und den Betrieb des Vehikels um diese Institutionen herum, die dem Vermögenswert weiterhin Rechtssicherheit geben.
Was uns vor Projektbeginn gefragt wird.
Sprechen Sie mit unserem TeamNur wenn die rechtliche Struktur und die Dokumentation ihm dieses Recht einräumen. In der Regel bildet der Token Aktien des Eigentümervehikels, ein Darlehen oder ein Recht auf die Mieterträge ab, nicht das direkte Grundbucheigentum. Details dazu finden Sie in unserem Beitrag zur rechtlichen Struktur der Immobilien-Tokenisierung.
Nicht immer. Der Token erleichtert Fraktionierung, Übertragungen und Anlegerverwaltung, der Verkauf hängt jedoch von der Nachfrage, von rechtlichen Beschränkungen und davon ab, ob ein Markt oder ein geeigneter Exit-Mechanismus besteht.
Immobilien-Crowdfunding ist ein regulierter Weg der Kapitalbeschaffung. Eine zugelassene Schwarmfinanzierungsplattform bietet Darlehen oder Wertpapiere eines Projekts an, mit einer Obergrenze von 5 Millionen Euro je Projektträger innerhalb von 12 Monaten. Die Tokenisierung ist dagegen die Form, in der das Recht erfasst und übertragen wird, innerhalb oder außerhalb dieser Plattform.
Auf einem EVM-kompatiblen Netzwerk wie Ethereum oder Polygon, ausgewählt nach Kosten, Anlegertyp und Anforderungen des Emittenten. Der Standard ERC-3643 sorgt dafür, dass der Token auf jedem dieser Netzwerke nur zwischen verifizierten Identitäten zirkuliert.
Ja, als Wertpapier. Üblicherweise ist eine LLC pro Projekt die eingetragene Eigentümerin, und der Token repräsentiert Anteile, ein Darlehen oder einen Anspruch auf die Mieteinnahmen, gestützt auf eine Ausnahmeregelung der SEC: Rule 506(c), Regulation A oder, für ausländische Anleger, Regulation S. Wir erläutern das unter Tokenisierung in den USA, am Beispiel von Florida und Miami.
Das hängt vor allem von der rechtlichen Struktur und dem Umfang der Plattform ab. Die Emission einer einzelnen Immobilie für Anleger aus einem Land erfordert nicht dasselbe wie ein Portfolio, das mehreren Jurisdiktionen offensteht. Nach der ersten Phase schlagen wir Ihnen Umfang und Angebot für die folgenden Phasen vor.
Anbieter für Immobilien-Tokenisierung 2026: Metlabs, DigiShares, Tokeny, Blocksquare und zwei weitere, ihr Angebot und wie Sie sie vergleichen.
Immobilien-Crowdfunding-Plattformen vergleichen: Zulassung der CNMV, Verordnung (EU) 2020/1503, Instrument und Grenzen der Rücknahme bei Fonds.
Rechtsleitfaden zur Immobilienfinanzierung mit Token in Spanien: emittierende Gesellschaft, Wertpapier der Anleger, DLT-Registrierung und Platzierung.
Sagen Sie uns, welche Immobilie Sie tokenisieren möchten und welchen Anleger Sie ansprechen, und wir sagen Ihnen, welche Struktur passt und was die White-Label-Plattform abdeckt.
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