Immobilien-Crowdfunding-Plattformen: So vergleichen Sie sie

Wer von Spanien aus mit kleineren Beträgen in Immobilien investieren will, findet Immobilien-Crowdfunding-Plattformen, die Projekte mit Zielrendite, Laufzeit und Mindestbetrag veröffentlichen. Hinter diesen Steckbriefen stehen unterschiedliche rechtliche Produkte: ein Darlehen an die Projektgesellschaft, eine Beteiligung an der Gesellschaft, die die Immobilie kauft oder baut, oder, bei Plattformen anderer Märkte, ein Anteil an einem Fonds. Jedes gibt dem Anleger ein anderes Recht mit einer anderenLiquiditätund unterliegt einer anderen Regulierung.

Deshalb beginnt der Vergleich, bevor man auf die Rendite schaut. In der Europäischen Union hat die Schwarmfinanzierung ein eigenes Regime, die Verordnung (EU) 2020/1503, die eine Zulassung der Plattform verlangt: Die Prüfung dieser Zulassung im Register der CNMV, der spanischen Wertpapieraufsicht, oder der ESMA ist das erste Kriterium, die Identifizierung des erworbenen Instruments das zweite. Als Beispiele werden drei bei der CNMV eingetragene spanische Plattformen und zwei US-amerikanische, Fundrise und RealtyMogul, genannt, deren Fonds die Grenzen der Rücknahme zeigen. Metlabs entwickelt Tokenisierungsplattformen und veröffentlicht diesen Leitfaden mit kommerziellem Interesse an dieser Dienstleistung; die Auswahl ist weder eine Anlageempfehlung noch eine Rangliste, und die Daten wurden am 8. November 2026 abgerufen.

Was die Verordnung (EU) 2020/1503 regelt

DerEuropäische Schwarmfinanzierungsverordnunggilt seit dem 10. November 2021 und definiert die Dienstleistung als Zusammenführung von Anlegern und Projektträgern zur Unternehmensfinanzierung über eine Plattform. Sie erfasst zwei Tätigkeiten: die Vermittlung von Kreditvergaben und die Platzierung übertragbarer Wertpapiere oder für Schwarmfinanzierungszwecke zugelassener Instrumente, im Wesentlichen Anteile an Gesellschaften mit beschränkter Haftung ohne Beschränkungen, die ihre Übertragung verhindern (Artikel 2). Bei einem Immobilienprojekt bedeutet das Darlehen an die Projektgesellschaft, mit oder ohne Hypothek, sowie Aktien oder Anteile der Zweckgesellschaft, die die Immobilie kauft oder baut.

Die Verordnung setzt eine Grenze je Projektträger: Angebote über 5.000.000 Euro, berechnet über einen Zeitraum von 12 Monaten als Summe dessen, was dieser Projektträger über Plattformen in Form von Darlehen und Wertpapieren einwirbt, fallen nicht darunter (Artikel 1 Absatz 2 Buchstabe c). Oberhalb dieser Schwelle läuft die Finanzierung über andere Wege, etwa eine Wertpapieremission nach den Regeln, die derLeitfaden zur Immobilien-Tokenisierung in Spanienerläutert. Die Plattform benötigt die Zulassung der zuständigen Behörde des Mitgliedstaats, in dem sie niedergelassen ist, in Spanien die CNMV (Artikel 12), und kann damit die Dienstleistung nach Mitteilung an ihre Aufsichtsbehörde auch in anderen Mitgliedstaaten erbringen (Artikel 18).

Für den Anleger legt die Verordnung konkrete Schutzvorkehrungen fest: ein vom Projektträger erstelltes Anlagebasisinformationsblatt für jedes Angebot (Artikel 23), eine Kenntnisprüfung und eine Simulation der Fähigkeit, Verluste zu tragen, bei nicht kundigen Anlegern (Artikel 21) sowie eine Bedenkzeit von vier Kalendertagen, in der dieser Anleger sein Angebot ohne Angabe von Gründen widerrufen kann (Artikel 22).

Das erste Kriterium: die Zulassung prüfen

Die CNMV veröffentlicht die Liste der in Spanien zugelassenenSchwarmfinanzierungsdienstleister, die in Spanien zugelassen sind, mit Firmenbezeichnung, Registernummer, Eintragungsdatum und Website; am 8. November 2026 waren 27 Unternehmen verzeichnet. Die Prüfung besteht darin, die im Impressum der Plattform genannte Firmenbezeichnung, nicht die Marke, in dieser Liste zu suchen: wecity etwa ist als Cityprive PSFP, S.L. eingetragen. Ist die Plattform in einem anderen EU-Land zugelassen, muss sie imESMA-Registererscheinen, das nach Artikel 14 der Verordnung öffentlich zu führen ist und auch die Staaten ausweist, in denen jeder Anbieter die Erbringung von Dienstleistungen angezeigt hat.

Die Zulassung belegt, dass die Plattform die Anforderungen der Verordnung für die Erbringung der Dienstleistung erfüllt, darunter Organisation, Umgang mit Interessenkonflikten, Anlegerinformation und Beschwerdeverfahren. Sie bedeutet nicht, dass die Aufsichtsbehörde jedes Projekt geprüft hat: Das Anlagebasisinformationsblatt erstellt der Projektträger, und die Verordnung legt fest, dass es keiner vorherigen Genehmigung durch die Behörden bedarf (Artikel 23 Absatz 14). Die Analyse jedes Angebots bleibt Sache des Anlegers.

Darlehen, Beteiligung oder Fonds: Was der Anleger erwirbt

Bei einem Darlehen ist der Anleger Gläubiger der Projektgesellschaft: Er erhält Zinsen und den Darlehensbetrag nach dem Tilgungsplan des Vertrags zurück, und seine Position bei Zahlungsausfall hängt von den vereinbarten Sicherheiten, etwa einer Hypothek auf die Immobilie und deren Rang, sowie von seinem Vorrang gegenüber anderen Gläubigern ab. Bei einer Eigenkapitalbeteiligung kauft er Aktien oder Anteile der Zweckgesellschaft und nimmt am Ergebnis des Projekts teil: Er erhält Zahlungen, wenn die Immobilie vermietet oder mit Gewinn verkauft wird, nachdem die Gesellschaft ihre Verbindlichkeiten bedient hat, und trägt den Verlust, wenn das Projekt den Plan verfehlt.

Ein Fonds ist ein anderes Produkt. Der Anleger kauft Anteile an einem kollektiven Vehikel, das mehrere Immobilien oder Darlehen bündelt und von einer Verwaltungsgesellschaft verwaltet wird; sein Anspruch richtet sich gegen den Fonds, nicht gegen einen bestimmten Projektträger. In Spanien fallen diese Vehikel nicht unter die Verordnung 2020/1503 und unterliegen den Vorschriften für Organismen für gemeinsame Anlagen (Ley 35/2003) oder für geschlossene Investmentgesellschaften (Ley 22/2014), mit eigener Verwaltungsgesellschaft und eigenen Angebotsunterlagen. Eine Gruppe kann beide Produkte anbieten, aber jedes unter seinem eigenen Regime: Dass ein Fonds auf derselben Website wie die Darlehen erscheint, macht ihn nicht zur Schwarmfinanzierung.

Fundrise und RealtyMogul: die Grenzen der Rücknahme bei einem Fonds

Fundrise und RealtyMogul sind US-amerikanische Plattformen, die von der SEC beaufsichtigte kollektive Vehikel anbieten und sich an den US-Markt richten; dass sich ihre Website von Spanien aus öffnen lässt, bedeutet nicht, dass ihre Produkte von hier aus gezeichnet werden können. Sie werden genannt, weil ihre Einreichungen bei der SEC mit Datum dokumentieren, was mit der Position des Anlegers geschieht, wenn der Verwalter die Bedingungen eines Fonds ändert.

Wer in die eREITs von Fundrise investierte, war Anteilsinhaber eines Vehikels, nicht Darlehensgeber eines Projektträgers. Am 29. April 2026sieben dieser Vehikel fusioniertenzu Fundrise eREIT, LLC, darunter Fundrise Equity REIT, Development eREIT sowie Growth eREIT II und III, und jeder Anteilsinhaber erhielt Anteile an der daraus hervorgegangenen Gesellschaft gemäß einem Umtauschverhältnis, berechnet auf Basis desNettoinventarwertsjedes Vehikels zum Stichtag der Fusion. Der resultierende Fonds wird auf derWebsite von Fundriseals geschlossen geführt, und seinemQuartalsberichtzufolge liegt der Betrag, der je Periode zurückgekauft werden kann, im Ermessen des Managers.

RealtyMogul zeigt dieselbe Grenze noch unmittelbarer. Seine beiden nicht börsennotierten REITs, die gegenüber der SEC nach Regulation A berichten, habenihr Anteilsrückkaufprogramm ausgesetztund nehmen seit dem 21. April 2026 keine Rücknahmeanträge mehr an. Der Apartment-REITnimmt keine neuen Zeichnungen anseit dem 11. Juli 2025. Solange die Aussetzung andauert, hat der Anleger bei keinem der beiden eine bekannte Frist, innerhalb derer er sein Geld zurückerhält.

In beiden Fällen hängt der Ausstieg von einer Entscheidung des Managers oder des Verwaltungsrats des Vehikels ab. Beim Vergleich kommt es deshalb darauf an, im Dokument jedes Produkts nachzulesen, wer über den Rückkauf entscheidet und mit welchen Grenzen, und nicht darauf, ob auf der Website ein Rücknahme-Button existiert. Bei der europäischen Schwarmfinanzierung funktioniert der Ausstieg anders: Die Plattform kann ein Schwarzes Brett anbieten, auf dem Anleger ihr Interesse am Verkauf von Krediten oder Wertpapieren veröffentlichen, dieses Schwarze Brett führt aber keine Aufträge zusammen (Artikel 25), sodass ein Verkauf vor Fälligkeit davon abhängt, dass sich ein Käufer findet.

Kriterien für den Vergleich von Angeboten zugelassener Plattformen

Sind die Zulassung geprüft und das Instrument identifiziert, erfolgt der Vergleich Angebot für Angebot, mit dem Anlagebasisinformationsblatt und dem Vertrag vor Augen:

• Projektträger und Zweckgesellschaft: wer das Geld erhält, welche Projekte er abgeschlossen hat und wie hoch die Gesamtverschuldung des Projekts ist.
• Erworbenes Recht: Darlehen oder Eigenkapital, Rang bei der Rückzahlung und Sicherheiten, etwa eine Hypothek und ihr Rang.
• Annahmen des Geschäftsplans: Bauzeit, geplanter Verkaufspreis oder geplante Miete und was mit dem Zeitplan geschieht, wenn sich diese verzögern.
• Kosten der Plattform, des Vehikels und des Ausstiegs und wer sie trägt.
• Laufzeit, Bedingungen für die vorzeitige Rückzahlung und Nutzung des Schwarzen Bretts für einen Verkauf vor Fälligkeit.
• Regelmäßige Information während der Laufzeit der Anlage und Beschwerdeverfahren.

Die Zielrendite ist eine Schätzung des Projektträgers, die von diesen Annahmen abhängt, und die Immobilie verhindert keinen Verlust, wenn sich der Bau verzögert oder der Verkauf hinter dem Plan zurückbleibt. Deshalb wird sie zuletzt verglichen, wenn feststeht, welches Recht sie trägt.

Wo die Tokenisierung ansetzt

DieTokenisierungsetzt am Register des Instruments an, nicht an seiner Natur. Ein Darlehen bleibt ein Darlehen und eine Aktie bleibt eine Aktie, auch wenn die Inhaberschaft on-chain eingetragen wird; was sich ändert, ist, wie Eintragung, Übertragung und die Verwaltung der Zins- oder Dividendenzahlung erfolgen. In Spanien kann eine zugelassene Plattform Wertpapiere platzieren, die mittels Distributed-Ledger-Technologie dargestellt werden, und dieLeitfaden zur Immobilien-Tokenisierung in Spaniengeht diesen Weg anhand eines Emissionsbeispiels durch. Die Eintragung in einem Netzwerk schafft für sich genommen auch keinen Sekundärmarkt: Die Übertragung des Tokens erfordert einen Käufer, der die Bedingungen der Emission erfüllt.

Metlabs entwickeltPlattformen für die Immobilien-Tokenisierungfür Emittenten und für Dienstleister, die dieses Register in ihre Abläufe integrieren wollen. Bei einem solchen Projekt ist die Reihenfolge dieselbe wie in diesem Vergleich: zuerst das Instrument und die Zulassung, die sein Vertrieb erfordert, danach die Software. DerLeitfaden zu Security Tokens und ihrer Regulierung in Spanienerklärt, warum ein Smart Contract diese Anforderungen nicht ersetzt.