Mit Tokens in Immobilien in Miami investieren: Leitfaden für lateinamerikanische Anleger

Eine Wohnung in Miami von Bogotá, Buenos Aires oder Mexiko-Stadt aus zu kaufen, ist ein gängiges Geschäft, verlangt aber den vollen Kaufpreis, Konten in den USA, die Unterzeichnung des Closings und jemanden, der die Immobilie aus der Ferne verwaltet. Die Tokenisierung bietet eine andere Form der Beteiligung am selben Markt: Statt die ganze Immobilie zu kaufen, zeichnet der Anleger Token, die einen Anteil an der Eigentümergesellschaft, ein Darlehen an diese Gesellschaft oder ein Recht auf ihre Mieteinnahmen repräsentieren.

Man sollte genau verstehen, was sich ändert und was nicht. Der Token macht das Gebäude nicht günstiger und ändert nichts an seiner Besteuerung in den USA, und die Risiken einer Immobilie in Florida bleiben dieselben. Was sich ändert, ist, was auf den Namen des Anlegers läuft, und wie sich die Anlage aus einem anderen Land verwalten lässt. Die Daten des jüngsten internationalen Berichts von Miami Realtors zeigen, warum dieser Unterschied gerade den Käufer aus dem Ausland interessiert.

Wer von außerhalb in Miami kauft

Miami ist laut dem Verband Miami Realtors das wichtigste Ziel ausländischer Wohnimmobilienkäufer in den USA. Zwischen August 2024 und Juli 2025 schlossen seine Mitglieder rund 5.300 Verkäufe an ausländische Käufer ab, vor allem in den Countys Miami-Dade, Broward, Palm Beach und Martin, im Wert von 4,4 Milliarden US-Dollar, 42 % mehr als im Vorjahr. Diese Käufe machten 15 % der abgeschlossenen Verkäufe bestehender Wohnimmobilien in der Region aus, gegenüber 2 % im Landesdurchschnitt.

Das Profil dieses Käufers erklärt, warum die Tokenisierung für ihn relevant ist. 69 % leben außerhalb der USA, 66 % haben Florida vor dem Kauf höchstens zweimal besucht und 71 % kaufen für den Urlaub, zur Vermietung oder für beides. Die Hälfte zahlt bar und die Hälfte kauft ein Condominium, bei einem Medianpreis von 558.700 US-Dollar. Es ist ein Anleger, der aus der Ferne entscheidet, der kauft, um die Immobilie zu nutzen oder zu vermieten, und der für den Einstieg einen hohen Betrag aufbringen muss.

Das Volumen erholt sich nach 2024, dem schwächsten Jahr seit 2011, liegt aber weiterhin bei der Hälfte des Höchstwerts von 2018. Die Herkunft der Käufer ändert sich dagegen kaum: Kolumbien und Argentinien kommen zusammen auf mehr als ein Viertel der Käufe, und unter den sechs wichtigsten Ländern ist nur Kanada nicht lateinamerikanisch.

Was der Anleger kauft, wenn er einen Token kauft

Nicht die Immobilie. Die Eigentumsurkunde bleibt im Register des Countys auf den Namen einer Gesellschaft eingetragen, in der Regel einer für das Projekt gegründeten LLC, und der Token repräsentiert einen Anspruch gegenüber dieser Gesellschaft. Das kann ein Anteil an der Gesellschaft sein, der ein Recht auf einen Teil der Erträge und eines späteren Verkaufserlöses gibt; ein Darlehen, das zu festen Terminen mit Zinsen zurückgezahlt wird; oder ein Prozentsatz der Mieten über einen bestimmten Zeitraum. Werden sie Anlegern angeboten, sind alle drei nach US-Recht Wertpapiere, und ihr Angebot muss bei der SEC registriert werden oder unter eine Ausnahmeregelung fallen.

Der Unterschied zum Direktkauf zeigt sich am besten im direkten Vergleich. Der Anleger verzichtet auf die Eigentumsurkunde und auf Entscheidungen über die Immobilie; dafür steigt er mit einem geringeren Betrag ein, und ein anderer verwaltet das Gebäude, zieht die Mieten ein und schüttet ihm seinen Anteil aus.

Wie ein Anleger von außerhalb der USA rechtlich einsteigt

Der übliche Weg ist Regulation S, die SEC-Regel, die den Verkauf von Wertpapieren ohne Registrierung erlaubt, wenn die Transaktion außerhalb der USA stattfindet und das Angebot nicht auf dem US-Markt beworben wird. Im Gegenzug dürfen die Token eines US-Emittenten, der nicht regelmäßig an die SEC berichtet, ein Jahr lang nicht an US-Personen gelangen, wenn es sich um Anteile handelt, beziehungsweise 40 Tage lang bei Schuldtiteln. Die Plattform erfasst den Wohnsitz jedes Anlegers und sperrt Übertragungen, die das Angebot nicht zulässt.

Regulation S löst nur den US-Teil. Das Angebot muss zusätzlich die Vorschriften jedes Landes einhalten, in dem es vertrieben wird; sie bestimmen, wer ausländische Wertpapiere anbieten darf, welchen Anlegern und mit welchen Informationen. Je nach Land kann es auf professionelle oder qualifizierte Anleger beschränkt sein oder sich auf einen zugelassenen lokalen Intermediär stützen. Eine Zusammenfassung bieten unsere Tokenisierungs-Länderprofile fürKolumbien, MexikoundArgentinien. Lässt dieselbe Emission auch Anleger mit Wohnsitz in den USA zu, kommt eine weitere Tranche mit eigener Ausnahmeregelung hinzu, siehe dazu den Leitfadeneine Immobilie in den USA tokenisieren.

Was sich nicht ändert: Steuern und Risiken der Immobilie

Die Tokenisierung ändert nichts an der US-Besteuerung der Immobilie. Ist das Vehikel eine LLC, die als Partnership besteuert wird, und gilt die Miete als mit einer Geschäftstätigkeit in den USA verbunden, behält die Gesellschaft bei jedem ausländischen Gesellschafter Steuern auf seinen Anteil an diesen Erträgen ein, 37 % bei natürlichen Personen oder 21 % bei Gesellschaften, unabhängig davon, ob ausgeschüttet wird oder nicht; gilt sie nicht als verbunden, beträgt der allgemeine Einbehalt 30 % der Bruttomieten. Verkauft ein ausländischer Gesellschafter seinen Anteil an einer Gesellschaft, deren Vermögen überwiegend aus Immobilien besteht, behält der Käufer 15 % des Betrags ein, den Satz des FIRPTA-Gesetzes. Der Anleger gibt in der Regel eine eigene Steuererklärung in den USA ab, um den Einbehalt anzupassen, und die Abkommen zwischen den USA und seinem Land können das Ergebnis verändern.

Auch die Risiken des Gebäudes ändern sich nicht, und in Florida gibt es drei, auf die man in jedem Angebot achten sollte. Seit der Reform von 2022 müssen Condominium-Gebäude mit drei oder mehr bewohnbaren Stockwerken nach 30 Jahren und danach alle zehn Jahre einer Prüfung der Tragstruktur unterzogen werden, und ihre Eigentümergemeinschaft muss mindestens alle zehn Jahre eine Rücklagenstudie für Reparaturen an der Tragstruktur in Auftrag geben; reichen die Rücklagen nicht, kann sie Sonderumlagen beschließen, die die Erträge mindern, die beim Token ankommen. Die Hurrikan- und Überschwemmungsversicherung schlägt bei einer Küstenimmobilie in den Kosten zu Buche und kann von Jahr zu Jahr schwanken, das Angebot sollte ihre Kosten daher ausweisen. Und wenn der Ertragsplan auf Ferienvermietung setzt, ist die Satzung der Eigentümergemeinschaft zu prüfen: Das Recht Floridas verbietet den Gemeinden, sie zu untersagen oder ihre Dauer zu begrenzen, abgesehen von Verordnungen aus der Zeit vor Juni 2011, Eigentümergemeinschaften dürfen sie aber einschränken.

US-Dollar oder Stablecoins

Die Zeichnung kann per Überweisung in US-Dollar oder in Stablecoins wie USDC oder USDT bezahlt werden, und die Ausschüttungen lassen sich ebenso beziehen. Florida hat 2026 ein Gesetz für Stablecoin-Emittenten verabschiedet, das seit Oktober desselben Jahres gilt, und das Stablecoin-Gesetz auf Bundesebene tritt spätestens am 18. Januar 2027 in Kraft. Für den lateinamerikanischen Anleger senkt der Stablecoin Kosten und Dauer einer Auslandsüberweisung; für den Emittenten kommt die Abstimmung zwischen den Zahlungen im Netzwerk und der Dollar-Buchhaltung der Gesellschaft hinzu.

Was vor der Zeichnung zu prüfen ist

• Welches Recht der Token repräsentiert und gegenüber welcher Gesellschaft: Anteil, Darlehen oder Einnahmen.
• Wer der Emittent ist, wo die Gesellschaft gegründet wurde und auf wessen Namen die Eigentumsurkunde läuft.
• Welche Ausnahmeregelung das Angebot nutzt, zu welcher Tranche der Anleger gehört und welche Weiterverkaufsbeschränkungen sein Token hat.
• Der Zustand des Gebäudes: Inspektionen, Rücklagenstudie, Versicherungen sowie beschlossene oder geplante Sonderumlagen.
• Wie die Erträge ausgezahlt werden und welche Einbehalte jedes Land anwendet.

Was ein Projektentwickler braucht, um das anzubieten

Auf der anderen Seite der Transaktion braucht der Projektentwickler eine Kanzlei, die Vehikel und Ausnahmeregelung wählt, einen Steuerberater, der die Einbehalte gestaltet, und eine Plattform, die diese Entscheidungen auf jeden Anleger anwendet. Bei Metlabs entwickeln wir diese Plattform als White-Label-Version: Registrierung und Prüfung des Anlegers, Erfassung seiner steuerlichen Ansässigkeit, elektronische Signatur, Zahlung in US-Dollar oder Stablecoin, Token nachERC-3643mit den Beschränkungen jeder Tranche und Ausschüttung der Erträge mit dem jeweiligen Einbehalt. Wie das in die einzelnen Ausnahmeregelungen passt, steht im LänderprofilTokenisierung in den USA, die allgemeine Vorgehensweise unterImmobilien-Tokenisierung.